Risker med hus byggt på 1990-talet (enstegstätad fasad)

Ett hus från 1990-talet är ofta i fint skick. Det är byggt med moderna material, har bra isolering och behöver sällan något stambyte de närmaste åren. Att huset har några decennier på nacken betyder inte att det är dåligt, det betyder bara att vissa saker är värda att titta extra noga på.

Tre saker sticker ut för just den här perioden: enstegstätad fasad (den allvarligaste), krypgrund med fuktproblem och badrum som närmar sig slutet av sin livslängd. Ingen av dem är en katastrof, men alla tre är värda att kolla innan du lägger ett bud. Här går vi igenom dem lugnt, en i taget.

Enstegstätad fasad

Det här är den risk du verkligen vill utesluta i ett 90-talshus. Enstegstätad fasad betyder att putsen sitter direkt mot isoleringen, utan någon luftspalt bakom. Det finns alltså bara ett yttre skydd mot regn, och om vatten väl tar sig in stannar det kvar i väggen och torkar långsamt. I en träregelvägg, som är känslig för fukt, kan det med tiden ge röta och mögel. Det här är en av Sveriges största byggskandaler, och i storleksordningen tiotusentals småhus och över hundratusen lägenheter är berörda.

Vad du kollar efter:

• Sprickor i putsen, särskilt runt fönster
• Missfärgningar eller buktningar i fasaden
• Ihåligt ljud när du knackar på fasaden

En åtgärd brukar landa i storleksordningen 500 000-2 000 000 kr om hela fasaden måste byggas om, så det är ingenting att gissa sig fram till. Vet du inte hur fasaden är konstruerad är det här den enskilt viktigaste frågan att ställa till mäklaren och att lyfta med en besiktningsman.

Krypgrund med fuktproblem

Många hus från perioden står på krypgrund, alltså ett kryputrymme mellan marken och golvet. Problemet är att äldre krypgrunder ofta har för dålig ventilation och markisolering. Sommartid kyls den varma, fuktiga uteluften av nere i grunden, den relativa fuktigheten stiger, och då kan det bildas mögel och röta på bjälklaget. Det är ett vanligt fynd, men långt ifrån alla krypgrunder har problem.

Vad du kollar efter:

• Mögellukt när du öppnar krypgrundsluckan
• Mörkt eller fuktigt trä på bjälklaget
• Kondens på plastfolien

Att åtgärda en krypgrund med avfuktare, ny isolering eller tätning brukar kosta i storleksordningen 100 000-400 000 kr beroende på hur långt fukten gått. Öppna luckan och lukta, det säger ofta mer än man tror.

Badrum nära livslängdens slut

Ett badrum håller ungefär 25-30 år, och badrum från slutet av 80-talet och 90-talet börjar nu nå den åldern. Det knepiga är att tätskiktet bakom kakel och klinker kan ha börjat svikta även om ytan ser hel och fin ut. Är badrummet original är det rimligt att räkna med en renovering inom några år.

Vad du kollar efter:

• Spruckna eller hårda fogar
• Löst eller bommande kakel
• Missfärgning runt golvbrunnen

Ett helt nytt badrum brukar kosta i storleksordningen 150 000-350 000 kr. Fråga efter kvitto eller intyg på när det senast gjordes om, ett fackmannamässigt utfört badrum med tätskikt har ett helt annat värde än ett original.

Övriga saker att hålla koll på

Risk	Vad du kollar	Ungefärlig kostnad
Skalmur med förzinkade fästen	Sprickor i fogarna, buktande tegel (murkramlorna kan rosta)	Varierar med omfattning
Kallvind med fuktproblem	Ventilation och isolering på vinden, fuktfläckar i taknock	Varierar med omfattning
FTX-system med servicebehov	Fråga om senaste service och om filtren byts regelbundet	Service löpande, aggregatbyte vid behov

Det här är mildare punkter. De avgör sällan ett köp på egen hand, men de är bra att känna till så du vet vad du tar över.

En lugnande not om äldre risker

Du behöver normalt inte oroa dig för blåbetong eller asbest i ett hus som faktiskt är byggt på 90-talet. Blåbetong tillverkades mellan 1929 och 1975, och asbest har varit förbjudet att använda i Sverige sedan 1982. Ett riktigt 90-talshus ska alltså inte ha något av detta i sina ursprungliga material. Vill du ändå veta radonhalten är referensnivån för befintliga bostäder 200 Bq/m3, och en enkel radonmätning ger svar.

Vad du gör

• Fråga mäklaren rakt ut hur fasaden är konstruerad, är den putsad vill du veta om den är enstegstätad
• Öppna krypgrundsluckan och lukta, titta efter mörkt trä och kondens
• Be om kvitto eller intyg på när badrummet senast renoverades
• Boka en besiktningsman som tittar särskilt på fasad och grund
• Gör en radonmätning om du vill ha svart på vitt på radonhalten