Vunnit budgivningen? Så fungerar köpekontrakt, handpenning och besiktningsklausul

Du har vunnit budgivningen, och nu undrar du om du sitter fast. Det gör du inte än. Köpet blir bindande först när både du och säljaren har skrivit under köpekontraktet (köpehandlingen). Fram till dess kan vem som helst av er hoppa av, utan kostnad och utan att ange skäl. Det är alltså mellan budet och kontraktet du har kvar din rörelsefrihet, och det är i kontraktet du bygger in ditt skydd, framför allt en besiktningsklausul.

Budet binder ingen, kontraktet binder båda

Ett bud är inte juridiskt bindande. För fast egendom sluts köpet genom en skriftlig köpehandling som båda parter undertecknar och som anger priset och säljarens överlåtelseförklaring. Ett papper som inte uppfyller det räknas inte som köpehandling. Med andra ord: innan ni skriver under finns ingen affär, hur muntligt överens ni än är.

Det betyder två saker för dig. För det första kan du inte luta dig mot en muntlig överenskommelse, säljaren kan ta ett senare bud ända fram till påskrift. För det andra: allt du vill ska gälla måste in i själva köpehandlingen. Ett villkor som inte står i kontraktet är ogiltigt, även om mäklaren lovat det muntligt. Det gäller särskilt besiktningsklausulen.

Handpenningen: vanligtvis omkring 10 procent

När köpekontraktet skrivs under betalar du handpenningen. Beloppet är inte bestämt i lag, utan något du och säljaren kommer överens om. I praktiken är konventionen omkring 10 procent av köpeskillingen, men det är just en branschvana och ingen regel.

Som utgångspunkt ska mäklaren snarast lämna handpenningen vidare till säljaren. Men har du ett villkor i kontraktet, till exempel en besiktningsklausul, kan du skydda pengarna genom ett skriftligt depositionsavtal som låter mäklaren hålla handpenningen tills villkoret är uppfyllt. Avtalet undertecknas av dig, säljaren och mäklaren. Mäklaren har en skyldighet att ta upp depositionsfrågan, främst när köpet inte blir giltigt förrän vissa villkor är uppfyllda. Be om deposition om du har en klausul, då ligger pengarna säkert om köpet återgår.

Räkneexempel: handpenning på ett köp för 4,5 miljoner

Post	Belopp
Köpeskilling	4 500 000 kr
Handpenning vid kontrakt (cirka 10 procent)	450 000 kr
Kontantinsats totalt (minst 10 procent från 1 april 2026)	450 000 kr

I det här fallet motsvarar handpenningen ungefär hela kontantinsatsen. Resten av köpeskillingen, 4 050 000 kr, betalas på tillträdesdagen, vanligtvis med banklånet.

Besiktningsklausulen: din väg ut om något är fel

Vill du besiktiga huset och kunna hoppa av om något allvarligt dyker upp, måste du ha en besiktningsklausul inskriven i kontraktet. Det finns två typer.

Typ av klausul	Vad den ger dig
Öppen besiktningsklausul	Du kan begära att köpet återgår efter besiktningen utan att ange skäl
Begränsad besiktningsklausul	Du kan begära återgång bara om vissa angivna villkor är uppfyllda (till exempel fel över ett visst belopp)

En öppen klausul ger mest frihet, men den är inte tänkt att användas som ångerrätt. Att åberopa en öppen klausul bara för att du har ångrat dig kan anses strida mot den lojalitetsplikt som två avtalsparter har mot varandra. Klausulen är ett verktyg för att hantera verkliga fel, inte kalla fötter.

Betänketid: ett par arbetsdagar, ibland längre

Efter besiktningen ska du få en skälig betänketid innan du måste bestämma dig. Det finns ingen fast regel på en eller två veckor. Som praxis ska köparen i vart fall få ett par arbetsdagar från besiktningstillfället, och i vissa fall längre tid beroende på omständigheterna.

Tiden ska räcka för att du ska hinna läsa besiktningsprotokollet i lugn och ro, ställa följdfrågor till besiktningsmannen och faktiskt fundera. Känns tiden för kort, säg till. Det är rimligt att be om mer tid när protokollet är omfattande eller när det dykt upp något du behöver utreda vidare.

Så ser tidslinjen ut

1. Du vinner budgivningen. Inget är bindande än. Du kan fortfarande backa, och det kan säljaren också.
2. Kontraktsskrivning. Köpekontraktet undertecknas av båda. Nu blir affären bindande. Du betalar handpenningen, vanligtvis omkring 10 procent. Se till att besiktningsklausul och eventuellt depositionsavtal står med.
3. Besiktning. Besiktningsmannen går igenom huset och du får ett protokoll.
4. Betänketid. Minst ett par arbetsdagar, ibland längre. Du läser, frågar och bestämmer dig.
5. Du åberopar klausulen eller går vidare. Hittar besiktningen allvarliga fel kan du begära att köpet återgår enligt klausulens villkor. Annars står köpet fast.
6. Tillträde. Resten av köpeskillingen betalas, ofta med banklån, och du får tillträde till bostaden.

Kontantinsats från 1 april 2026

Från 1 april 2026 höjdes bolånetaket från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde. Det innebär att lägsta kontantinsats nu är 10 procent i stället för tidigare 15 procent. För tilläggslån är taket 80 procent. Eftersom handpenningen ofta ligger runt 10 procent sammanfaller den i många fall med hela den kontantinsats du behöver.

Det viktigaste att ta med sig: inget binder dig förrän du skrivit under, och kontraktet är platsen där du bygger in ditt skydd. Få in besiktningsklausulen och, om du har ett villkor, ett depositionsavtal. Då kan du skriva under med lugn mage.