Köpa bostad steg för steg 2026: från lånelöfte till tillträde

Du behöver minst 10 procent av bostadens värde i egna pengar (kontantinsats) från 1 april 2026, resten kan du låna. Det är den största förändringen i år, och den gör det lite lättare att komma in på marknaden. Resten av köpet följer en ganska förutsägbar ordning: lånelöfte, visning, bud, köpekontrakt, tillträde. Här är hela kedjan, med de siffror och regler som faktiskt styr.

Steg 1: Lånelöfte

Börja med ett lånelöfte från banken. Det är bankens preliminära besked om hur mycket du får låna, och det är det du visar mäklaren när du lägger bud.

Ett lånelöfte är inte bindande för banken, och det finns ingen lagreglerad giltighetstid. I praktiken gäller det vanligtvis 3-6 månader beroende på bank. Bekräfta alltid lånet med banken innan du skriver under köpekontraktet, för det är då pengarna verkligen behövs.

Steg 2: Räkna på kontantinsatsen

Från 1 april 2026 är bolånetaket 90 procent av bostadens marknadsvärde. Du kan alltså låna upp till 90 procent och behöver minst 10 procent i kontantinsats. Tidigare var taket 85 procent.

Amorteringen, alltså hur mycket av lånet du betalar av varje år, fungerar så här:

Belåningsgrad (lån i förhållande till värde)	Amortering per år
Över 70 procent	minst 2 procent av lånet
50-70 procent	minst 1 procent av lånet
Under 50 procent	inget krav

Det skärpta amorteringskravet, alltså den extra procenten för hushåll med lån över 4,5 gånger årsinkomsten, är borttaget från 1 april 2026. Det betyder lägre månadskostnad för många som lånar mycket i förhållande till inkomsten.

Räkneexempel

En bostad kostar 4 000 000 kr.

• Kontantinsats (minst 10 procent): 400 000 kr
• Lån (upp till 90 procent): 3 600 000 kr
• Belåningsgrad: 90 procent, alltså amortering minst 2 procent per år
• Amortering: 72 000 kr per år, ungefär 6 000 kr i månaden

Ovanpå amorteringen tillkommer ränta och, för en bostadsrätt, månadsavgiften till föreningen. Räkna på hela månadskostnaden, inte bara priset.

Steg 3: Visning och bud

Gå på visningen, ställ frågor och begär in underlag i god tid. För en bostadsrätt vill du se föreningens årsredovisning, för en villa vill du veta husets ålder och skick.

När du lägger bud är det viktigt att veta en sak: ett bud är inte bindande för någon, inte ens om det lämnas skriftligt. Fram till att köpekontraktet är underskrivet kan både du och säljaren ändra er, utan att den andra kan kräva något. Själva budgivningen är inte reglerad i lag, så turordning och hur den går till bestäms i praktiken av mäklaren och säljaren.

Det här lugnar förhoppningsvis. Ett bud binder dig inte, men det binder inte heller säljaren. Tryggheten kommer först med kontraktet.

Steg 4: Köpekontrakt

Köpet blir bindande först när säljare och köpare har skrivit under ett köpekontrakt. För fast egendom (villa, fastighet) finns ett formkrav: köpet sluts genom en skriftlig köpehandling som båda skriver under, som anger priset och säljarens förklaring att bostaden överlåts. En handling som inte uppfyller det här är utan verkan som köpehandling.

I samband med kontraktet betalas handpenningen. Beloppet bestäms i kontraktet, men i praktiken är det ofta cirka 10 procent av priset, och det betalas vanligtvis några dagar efter att kontraktet skrivits.

Om mäklaren hanterar handpenningen krävs ett skriftligt depositionsavtal som säljare, köpare och mäklare skriver under. Mäklaren ska då hålla pengarna på ett separat klientmedelskonto, skilt från sina egna tillgångar. Då ligger handpenningen tryggt tills affären är klar.

Steg 5: Tillträde

På tillträdesdagen betalas resten av köpeskillingen, du får nycklarna och bostaden är din. Hur lång tid det tar från visning till tillträde varierar och är inte reglerat, men ofta ligger det runt 2-4 månader.

Steg 6: Lagfart och stämpelskatt

Köper du en villa eller fastighet ska du ansöka om lagfart, alltså registrering av att du är ny ägare. Det ska göras inom tre månader efter köpet.

Lagfarten kostar:

Avgift	Belopp
Stämpelskatt (privatperson)	1,5 procent av underlaget
Expeditionsavgift	825 kr

Stämpelskatten räknas på det högsta av köpeskillingen eller förra årets taxeringsvärde, avrundat nedåt till närmaste tusental kronor.

För en villa som kostar 4 000 000 kr (och där priset är högre än taxeringsvärdet) blir stämpelskatten 60 000 kr, plus 825 kr i expeditionsavgift. Räkna med det utöver kontantinsatsen.

För en bostadsrätt betalar du ingen stämpelskatt för lagfart, eftersom du köper en andel i föreningen och inte en fastighet.

Kort sammanfattning

Ordningen är: lånelöfte, visning, bud, köpekontrakt, tillträde, lagfart. Det som binder dig är köpekontraktet, inte budet. Det du behöver i egna pengar är minst 10 procent. Och de extra kostnaderna att räkna in är handpenning vid kontrakt, samt stämpelskatt och expeditionsavgift för en villa.