Köpa bostad tillsammans: olika kontantinsats och samboavtal

Köper ni bostad tillsammans men lägger in olika stor kontantinsats, är det viktigaste att veta detta: om bostaden köpts för att ni ska bo i den ihop räknas den som samboegendom, och vid en separation delas värdet lika mellan er, oavsett vem som betalade mest. Den som gick in med mer pengar får alltså inte automatiskt tillbaka sin extra insats. Det går att lösa, men ni behöver göra något aktivt innan eller i samband med köpet. Här är vad som gäller och hur ni skyddar den ojämna insatsen.

Lika delning är utgångsläget, inte en orättvisa

Sambolagen utgår från att två personer som stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande med gemensamt hushåll är sambor. En bostad som köpts för att användas gemensamt blir då samboegendom, helt oberoende av vem som betalade.

Vid en bodelning läggs samboegendomen ihop efter att skulderna räknats av, och värdet delas lika mellan er. Den här hälftendelningen gäller även om en av er la in en mycket större kontantinsats. Det är logiken bakom lagen: ett gemensamt hem ska kunna delas rättvist om det tar slut. Problemet uppstår bara när insatsen var ojämn och ni inte skrivit något om det.

Bra att veta: en begäran om bodelning måste framställas senast ett år efter att samboförhållandet upphörde. Begär ingen bodelning inom det året behåller var och en sin egendom som den står.

Räkneexempel: så blir det utan avtal

Säg att ni köper en bostad för 4 000 000 kr. Den ena lägger in 600 000 kr i kontantinsats, den andra 0 kr. Ni tar 3 400 000 kr i bolån tillsammans.

Vid köpet	Person A	Person B
Kontantinsats	600 000 kr	0 kr
Andel av bolånet	1 700 000 kr	1 700 000 kr

Om ni separerar och bostaden fortfarande är värd 4 000 000 kr, så delas värdet efter avdrag för lånet (600 000 kr eget kapital) lika. Var och en får 300 000 kr. Person A har då i praktiken förlorat halva sin insats, 300 000 kr, till Person B. Inte för att någon gjort fel, utan för att lagen säger lika delning när inget annat avtalats.

Två vägar att skydda den ojämna insatsen

Det finns två vanliga sätt att hantera detta, och båda bygger på samma grundtanke: ni behöver undvika sambolagens lika delning för just bostaden.

Väg 1: äg i ägarandelar som matchar insatsen. I exemplet ovan skulle Person A äga en större andel än Person B, så att värdeförändringen följer ägandet. För ett hus bestäms ägandet i köpehandlingen och registreras via lagfart hos Lantmateriet, där det ska framgå om hela fastigheten eller bara en andel (till exempel 1/2) överlåts. Lagfart ska sökas inom tre månader efter köpet. Vill ni äga i andelar anger ni det alltså redan i köpehandlingen.

Väg 2: äg 50/50, men skriv samboavtal plus skuldebrev. Sambolagen tillåter att sambor avtalar bort bodelning eller undantar viss egendom från den. Ett samboavtal som undantar bostaden gör att den inte delas lika vid en separation. För att den som la in mer ska få tillbaka sin extra insats kompletteras avtalet vanligtvis med ett skuldebrev på skillnaden, så att den summan behandlas som en skuld mellan er.

Väg	Hur ägandet ser ut	Vad som skyddar insatsen
Ägarandelar	Olika andelar (t.ex. 65/35)	Andelen följer insatsen, registreras via lagfart
Samboavtal + skuldebrev	Oftast 50/50	Avtalet undantar bostaden, skuldebrevet reglerar mellanskillnaden

Ett samboavtal ensamt räcker oftast inte när insatsen är ojämn. Avtalet stoppar den lika delningen, men det reglerar inte i sig vem som ska få tillbaka extra pengar. Därför kombineras det normalt med antingen ägarandelar eller ett skuldebrev.

En sak till att känna till: även om bostaden undantas från bodelning genom ett samboavtal, kan den som bäst behöver bostaden under vissa omständigheter ha rätt att ta över den mot att ersätta den andra för värdet. Det är en del av sambolagens skydd och något att ha med i bilden.

Kontantinsatsen 2026

Från 1 april 2026 gäller nya regler för bolån. Bolånetaket vid köp av en ny bostad höjs då från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde. I praktiken betyder det en kontantinsats på minst 10 procent av priset.

Bostadens pris	Kontantinsats (minst 10 %)	Möjligt bolån (max 90 %)
3 000 000 kr	300 000 kr	2 700 000 kr
4 000 000 kr	400 000 kr	3 600 000 kr
5 000 000 kr	500 000 kr	4 500 000 kr

För den som i stället utökar ett befintligt lån (tilläggslån) sänks taket till 80 procent av värdet under de nya reglerna. Det är värt att veta om ni planerar att låna mer mot en bostad ni redan äger.

Vad ni bör göra innan ni skriver på

Bestäm hur ni vill äga innan ni lägger bud, inte efteråt. Om insatserna är ojämna, prata igenom om ni vill äga i andelar eller 50/50 med avtal. Funderar ni på avtal mellan er kan det handla om samboavtal, äktenskapsförord eller testamente beroende på er situation. Heimer är inte juridisk rådgivare, så rådgör gärna med en jurist för att få avtalen rätt för just er. Poängen är enkel: en kvart med papperen i ordning nu kan spara er en svår diskussion längre fram.